wird Ihre Hypothek in der mers Datenbank registriert?

Das Kreditgeschäft der Industrie schuf eine nette Art und Weise für sich raus richtig Aufzeichnung der Kette der Zuordnung auf Ihrer Hypothek beachten. Es heißt Mortgage elektronische Registrierung Systeme Datenbank ("MERS").

Wenn Sie ein Darlehen auf einem Grundstück zu bekommen, gibt es zwei Teile: die Servicing Rights und der Besitzer des aktuellen Notiz auf Ihrem Grundstück. Die Wartung Teil wird normalerweise von einem Service-Unternehmen abgewickelt und das Unternehmen ist verantwortlich für das Drucken Ihrer Hypothek Coupons, Verfolgung Ihrer Zahlungen und Umgang mit Ihren Kunden-Service Fragen.

MERS-Website sagt: "MERS ein innovatives Verfahren, das den Weg Hypothek Eigentum und vereinfacht, ist Servicing Rights sind entstanden, verkauft und verfolgt. Erstellt durch die Immobilienfinanzierung Industrie, beseitigt MERS die Notwendigkeit zur Vorbereitung und Aufnahme Aufgaben beim Handel Wohn-und gewerbliche Hypothekendarlehen . "

Also, was ist los mit diesem System? Ein paar Dinge, aber die meisten stört, was über das MERS Datenbank ist, dass das gesamte System so eingerichtet ist, dass Sie, der Hausbesitzer, sehr wenig Informationen über den Besitz der Hinweis, um Ihr Eigentum zu haben.

Die MERS System vollständig intransparent. Da die Datenbank von den Kreditgebern erstellt wurde, sind sie die einzigen Personen, die Zugriff darauf haben. Sie können herausfinden, wer der Servicer Ihre Hypothek ist, aber das ist alle Informationen, die Ihnen zur Verfügung als Hausbesitzer ist.

Die Datenbank ist ebenfalls problematisch aus rechtlicher Sicht, denn es umgeht vollständig die richtige Rechtsgrundlage Prozess, der bereits vor Ort war.

Eigentümer der Hinweis, Ihre Immobilie sollte immer auf der Recorder-Büro im Landkreis, in dem sich die Immobilie befindet aufgezeichnet werden. Allerdings, wenn Kreditgeber Verpackungen Hypothekendarlehen begann in Mortgage-Backed Securities, war es zu viel Arbeit und Kosten richtig aufnehmen die Übertragung des Eigentums an den lokalen County Recorder Büro, weshalb die Kreditvergabe der Industrie kam mit dieser Datenbank ist. Sie konnten kaufen und verkaufen Hypotheken und verfolgen die ständig wechselnden Besitz von Notes und Servicing Rights in ihre eigene Industrie und ohne neugierige Blicke darauf hinweisen, dass das, was sie taten, war wirklich unsachgemäß und illegal.

Deshalb ist die "produzieren die Note"-Ausgabe ist so überzeugend: Es gibt eine sehr reale Möglichkeit, dass der wahre Eigentümer Ihrer Anmerkung nicht richtig Dokument oder beweisen, dass sie den Hinweis besitzen, weil die Kette der Zuordnung wurde nie richtig erfasst, oder die Original-Note wurde verloren oder zerstört in der Eile zu verpacken mit anderen Hypotheken und verkaufen sie ab.

Wenn ich einen Kredit zu prüfen, ich in der Regel sehen, dass der Hinweis und Deed of Trust richtig an der County Recorder Büro bei Abschluss erfasst, und es gibt in der Regel keine anderen Dokumente, die einer Übertragung der Schuldverschreibung zu zeigen.

Oft ist der ursprüngliche Besitzer der Hinweis nicht mehr im Geschäft. Wenn der ursprüngliche Kreditgeber nicht existiert, wird die Annahme der Zahlungen auf das Darlehen? In der Regel verweist auf eine Hypothek, die gebündelt hat und in einem Mortgage-Backed Security gelegt. Diese wurden an der Börse verkauft und hatte viele Investoren, die ein Stück von dieser Wertpapiere gehören.

Eine weitere interessante Frage, die ich mit MERS gesehen habe bezieht sich auf die Frage der Stellung.

Normalerweise, wenn ein Hinweis zunächst aufgezeichnet, listet es MERS wie der Empfänger auf der Deed of Trust. MERS angeblichen Status als "Empfänger" unter den Taten des Trusts ist falsch, wie durch seine eigene Website demonstriert.

MERS-Website stellt außerdem fest, dass "MERS Die nominale mortgagee bleibt, egal wie viele Male Wartung gehandelt wird", und dass es nicht mehr als ein Computer-System durch die Hypotheken-Industrie entwickelt (und aktiviert von Investoren aus der Hypotheken-Industrie), um sie zu schützen aus mit, um die Aufnahme zu bezahlen, so dass die Person, die keine Hypothekendarlehen besitzt, ist vorhanden.

MERS 'gesamte Geschäftsbetrieb ist auf den Großhandel und ständig wechselnden Verkauf oder Transfer von Prämisse "Servicing Rights." MERS nicht Eigentümer der Kredite, sondern sie werden als "Nominee" für wen könnte oder nicht sagen, dass es die Notiz zu einem bestimmten Zeitpunkt besitzt handeln. Da ferner MERS nie erhält Besitz der Schuldschein die Deed of Trust schützt, kann es nicht immer das Recht haben, die Bedingungen der Deed of Trust durchzusetzen, da dieses Recht dem Eigentümer und Inhaber des gesicherten Instruments reserviert ist, die Schuldschein.

MERS 'auch vorgibt, nicht identifizierte und nicht näher bezeichnete Personen als "Offiziere" der MERS für die Zwecke der Ausführung Dokumente Transfers tätigen zu ernennen.

Ein Unternehmen kann nicht erstellt werden Organmitglieder zum Zweck der Abschottung auf Ihrem Grundstück. Unter dieser Prämisse MERS ist streitenden dass jemand, der für eine Hypothekenbank, Wartung Firma arbeitet, Abschottung Treuhänder, Firma, etc. können ein Offizier der MERS geworden, ohne dass es mit der Meldung, ohne sich seine Zustimmung oder Ergreifen von Maßnahmen in seinem Namen, dass Einfluss auf die Eigentums-und sicherheitspolitischen Interessen der anderen.

Es wurden kürzlich etliche Herausforderungen MERS Stehen und sein Recht auf abzuschotten, und viele Gerichte haben festgestellt, dass MERS nicht auszuschließen, weil sie stehen, Mangel, weil sie nicht wirklich selbst machen den Hinweis.

Das große Problem für Hausbesitzer kommt zurück, wer eigentlich die Note auf Ihrem Grundstück. Lassen Sie uns sagen, Sie sind in der Zwangsversteigerung, aber irgendwie "self richtige" verwalten und bringen die arrearage Strom. Sie kratzen für ein paar Monate und verwalten, um sich über Ihre Hypothek Zahlungen, und Sie denken, Sie sind sicher, weil Sie die überfällige Beträge bezahlt haben.

Dann, ein paar Monate später, finden Sie heraus, dass Ihre Immobilie in der Zwangsversteigerung ist sie wieder, weil die Partei, die Ihr Geld gesammelt vor ein paar Monaten nicht wirklich besitzen die Note, und die wahren Besitzer wurde nie richtig bezahlt. Was für ein Alptraum! Dies könnte passieren.

Also, was ist ein Hausbesitzer zu tun? Wenn Sie in der Zwangsversteigerung, und Sie leben in einer Zwangsvollstreckung Zustand (das heißt, sie haben tatsächlich eine Klage zu Ihnen nach Hause zu nehmen), können Sie einreichen einen Antrag zu verlangen, dass die Ausschlusswirkung Partei die ursprüngliche Note zu produzieren, um zu beweisen sie stehen. Sie wollen einige der Forschung auf, wie dies in dem Staat zu tun, wo Sie leben, zu tun, weil Amtsgericht Regeln variieren.

Wenn Sie in einem Nicht-Zwangsvollstreckung Zustand (das heißt, sie können nur nehmen Ihr Haus durch einen Treuhänder Verkauf), wie Arizona leben, ist es viel schwieriger, die Abschottung Herausforderung, weil Sie die Kreditgeber zu verklagen lassen oder eine einstweilige Verfügung und machen müssen diese rechtlichen Herausforderungen im Rahmen dieser Klage. Viele Male, wenn der Hausbesitzer verlieren ihre Heimat, sie haben nicht das Geld, um einen Kreditgeber zu kämpfen, und der Suche nach einem sympathischen Anwalt helfen, ist schwierig.

Josh und ich arbeiten immer noch auf der Suche nach Anwälten, die mit den Hausbesitzern für eine angemessene Gebühr arbeiten, E-Mail uns für weitere Informationen.

Richter in Arizona sind nicht besonders sympathisch Hausbesitzer, die bis zur letzten Minute warten, um sie zu bitten, eine Abschottung abgewürgt, so müssen proaktiver zu sein. Wenn Sie den Kreditgeber zu verklagen entscheiden, müssen Sie es in der Zeit erhalten Sie die Notice of Default oder ein paar Monate vor der eigentlichen Zwangsversteigerung Datum zu tun. Ansonsten sieht es wie Sie sich gegen den Kreditgeber Vergeltungsmaßnahmen sind, weil sie abgeschottet werden. Auch haben die Richter in Arizona nicht, dass die Bundesgesetze wirklich ihre Hände zu binden. TILA sagt, dass müssen Sie nur $ 35 in stillen Finanzierungskosten finden, wenn Sie in der Zwangsversteigerung, sind die Richter nicht kaufen.

Ich wünschte, ich hatte einige bessere Antworten für die Hausbesitzer in nicht-gerichtlichen Zwangsversteigerung Staaten, aber an diesem Punkt, ist die beste Option, um ein Darlehen Prüfung zu bekommen und die Anmietung einen Anwalt, "wird es" zu zwingen, die Kreditgeber zu Ihrem Darlehen zu modifizieren Austausch für Ihre Verzicht auf Rechte aus TILA.

Wie immer, empfehle ich Ihnen zu Ihrem gewählten Beamten an und lassen Sie sie wissen, du bist verrückt wie die Hölle über das, was mit der Kreditvergabe Industrie passiert. Verlangen, dass sie Ihre Interessen zu vertreten, wie die Steuerzahler. Gemeinsam können wir die Dinge in diesem Land getan werden.
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